Tienes una oferta interesante de un comprador por tu piso en Barcelona y te planteas, ¿a qué gastos e impuestos voy a tener que hacer frente si acepto su oferta vendo el piso? ¡¡Error!! ¡Éstos cálculos hay que hacerlos antes! 🙂
De hecho esta situación es más habitual de lo que debiera y muchas operaciones terminan cayéndose porque a la hora de la verdad el propietario se da cuenta de que tiene que hacer frente a más gastos de los que se pensaba.
En este artículo vamos a reparar en los gastos “grandes”, los que de verdad duelen 🙂
En general son tres: La plusvalía sobre la renta, la plusvalía municipal y los honorarios de agencia. Como bonus track, vamos a añadir los gastos de cancelación de la hipoteca, dado que es algo bastante común.
Veámos cada gasto uno un poco más detalle.
Contenido
Plusvalía patrimonial (IRPF)
La todopoderosa hacienda. Si has obtenido un beneficio con la venta del piso, no te escapas de pagar al hacer la declaración de renta salvo en algunos (pocos) supuestos.
Vamos primero con los supuestos más habituales que nos librarian de pagar, que es lo que nos interesa:
- Si no has obtenido beneficio. Hacienda es tan bondadosa que te libra de pagar si has incurrido en una pérdida patrimonial, es decir, si has vendido por un precio inferior al que compraste o si al deducir todos los gastos de compra y venta no tienes beneficio. Aunque parezca de lógica, no siempre actúan con lógica 🙂
- Si la que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual. A efectos de hacienda es vivienda habitual si ha sido tu residencia ininterrumpida durante los 3 últimos años. En caso de reinvertir sólo una parte de lo obtenido por la venta, será esa parte la que quede exenta de tributar pero no el resto. Tendrás dos años para efectuar esta reinversión.+
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual. Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual también están exentos de pagar a hacienda. Si lo que se vende no es la vivienda habitual también existe la posibilidad de evitar la factura de hacienda reinvirtiendo en una renta vitalicia, pero es un tipo de producto financiero muy específico y que no es útil para muchas personas.
Si no te encuentras en ninguno de los supuestos anteriores y has obtenido un beneficio con la venta… no te libras de pagar :(. Se paga entre un 19% y un 23% del beneficio obtenido (va por tramos), es decir, precio de venta – precio de compra, descontanto todos los gastos que se puedan acreditar como (notaria, registro, ITP, plusvalía municipal,honorarios de agencia, reformas, etc).
Plusvalía municipal
A diferencia del impuesto anterior, que graba los beneficios obtenidos por la venta y que se paga a la hacienda estatal, la plusvalía municipal (técnicamente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un impuesto que se paga en todas las ventas y que recaptan los ayuntamientos.
En nuestro caso será el ayuntamiento de Barcelona el encargado de cobrar la plusvalía municipal. El importe de ésta NO depende del precio de compra ni de venta sino únicamente del valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha sido propietario de la misma.
En la web del ayuntamiento de Barcelona se puede hacer una simulación para saber a cuanto ascenderá el importe. ¡Si tenéis problemas con ello no dudéis en preguntarnos!
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si has decidido vender tu piso en Barcelona a través de una agencia inmobiliaria tendrás unos gastos.
Aquí impera el libremercado y lo que termines pagando dependerá de cada agencia y el pacto que tengas con ellos.
Pero en términos generales ¿Cuánto cobra una agencia inmobiliaria por gestionar completamente la venta de un piso en Barcelona?
Lo más habitual es que la inmobiliaria cobre un porcentaje respecto al precio de venta, que según la agencia y las condiciones particulares se suele encontrar entre el 3% y el 6%, más el IVA correspondiente.
Es importante tener en cuenta qué servicio se va a obtener a cambio del pago de los honorarios a la agencia y si unos honorarios más altos van a redundar en un mejor servicio. Pagar un 1% a determinadas agencias puede ser hasta caro por lo que se obtiene a cambio y pagar un 6% a otras puede ser barato, si por ejemplo son capaces de obtenerte un precio más alto gracias al perfil de clientes con el que tratan.
Si te interesan algunos consejos para seleccionar inmobiliaria, te aconsejamos que revises el siguiente artículo:
Gastos de cancelación de hipoteca
Si en su momento formalizaste una hipoteca, lo más habitual es que la tengas que liquidar antes o en el mismo momento de la compra-venta y ello conlleva unos gastos.
Es importante destacar que las hipotecas se cancelan económicamente, es decir, pagándolas, y registralmente, es decir, limpiando la carga del registro de la propiedad.
Cuando cancelas la hipoteca con tú banco, lo habitual es que éste te cobre una comisión por amortización anticipada.
Por otro lado, a la comisión que te cobre el banco por cancelar la hipoteca habrá que sumar los gastos de cancelación registral de dicha hipoteca. Éste gasto depende del importe solicitado, pero nos encontramos habitualmente con cifras de entre 500€ y 1.200€ por éste concepto.