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Claves para vender un piso con inquilino

vender piso con inquilino

No cabe duda de que alquilar un piso es la mejor manera de sacarle rendimiento económico si el propietario no lo usa para vivir en él. Sin embargo puede ocurrir que llegado un determinado momento el dueño decida que es mejor deshacerse de ese inmueble.

Ahora bien ¿qué ocurre si hay un inquilino? Aunque la legislación no impide vender un piso con inquilino, sí hay que tener en cuenta ciertas peculiaridades de estos casos.

Derechos del propietario

A través del contrato de alquiler se generan derechos y obligaciones para todos los implicados. El arrendatario o inquilino pasa a tener la posesión del inmueble, pero el dueño sigue siendo el propietario y conserva los derechos inherentes a esta figura.

Esto implica que puede decidir libremente si vende o conserva la vivienda. Sin que en ningún caso el inquilino pueda oponerse a ello.

El derecho de adquisición preferente

Vender un piso alquilado se ha vuelto algo habitual en grandes ciudades como Barcelona pero hay que tener en cuenta que los inquilinos están protegidos por el derecho de adquisición preferente recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este derecho se reconoce a todos los inquilinos, aunque no figure expresamente en el contrato de arrendamiento. La única excepción es que se haya previsto un pacto en contrario al derecho de adquisición preferente en el propio contrato, lo cual dicho sea de paso, es cada vez más habitual.

En base a él, si el propietario decide poner un inmueble a la venta mientras está en vigor un contrato de alquiler, el inquilino tiene un plazo de 30 días para ejercitar su derecho de tanteo y comprobar si le interesa o no comprar la vivienda.

Para que este derecho se pueda ejercer el propietario debe informar al arrendatario de su intención de vender el inmueble.

Si el inquilino no ejerce su derecho de tanteo, la vivienda podrá ser adquirida libremente por un tercero.

Obligaciones del propietario al vender un piso alquilado

El propietario debe informar a su inquilino de que va a poner el inmueble en venta y también cuando dicha operación ya se haya llevado a cabo. Comunicada al inquilino la venta y las condiciones de la misma, este tendrá un nuevo plazo de 30 días para ejercitar el derecho de retracto y adquirir la vivienda.

Por otra parte, el dueño también debe informar al comprador de que el inmueble se encuentra alquilado.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler?

El inquilino es la parte más débil cuando se da una situación de este tipo, de ahí que la ley le brinde una especial protección.

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque el inmueble se transmita el contrato deberá ser respetado en toda su duración. Es decir, el nuevo propietario no podrá por sí mismo acordar el fin del arrendamiento y deberá respetar los términos del contrato firmado en su momento entre el inquilino y el anterior arrendador.

Si el contrato no está inscrito se produce la extinción del mismo, pero el inquilino tiene derecho a un plazo de 3 meses de alquiler adicionales desde que se le comunique que la venta se ha llevado efectivamente a cabo.

También está la opción de que todas las partes implicadas lleguen libremente a un acuerdo. Esto puede dar lugar a diferentes situaciones como el mantenimiento del contrato aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, la firma de un nuevo contrato de alquiler o la extinción inmediata con indemnización para el inquilino.

¿Afecta al precio el vender un piso con inquilino?

Que sobre la vivienda recaiga un contrato de alquiler es algo a tener muy en cuenta de cara a calcular el precio de mercado de la misma.

Si el interesado en adquirir el inmueble busca un sitio para vivir es obvio que que esté alquilado supone a priori un problema. Lo más normal es que este tipo de pisos no sean interesantes para este perfil de cliente, sin embargo siempre hay quien piensa un poco más a largo plazo y se plantea tirar adelante con la operación pero presionando en la negociación para conseguir una rebaja del precio.

Pero también puede ocurrir que el interesado en adquirir el inmueble esté buscando una inversión de la que obtener rentabilidad.  Así que si el inmueble está alquilado y el contrato continúa tras la compra obtendrá rentabilidad desde el primer día. En este caso, la existencia del contrato de alquiler que garantizase una rentabilidad interesante jugaría a favor de los intereses del actual dueño , que podría pedir más dinero por el inmueble.

Un inmueble y tres afectados

A la hora de vender un piso alquilado las situaciones que se pueden dar serán muy diferentes en función del contrato firmado entre arrendatario y arrendador y también de la relación previa existente entre ellos.

La peculiaridad de este contrato es que hay tres partes afectadas: el dueño actual que quiere vender, el inquilino y el interesado en adquirir la casa. De ahí que sea especialmente importante llevar a cabo una buena negociación de la que toda las partes estén informadas y contar con asesoramiento profesional para que todo sea legal.

En Kaufmann & Winkel estamos acostumbrados a vender pisos con inquilinos y conocemos bien la problemática, los pasos a seguir y sus soluciones. Además en estos casos, trabajamos en estrecha colaboración con nuestros abogados de forma que nuestros clientes no tengan que preocuparse de nada.

No dudes en contactar con nosotros en el 931 297 947 o en info@kfwinkel.com para cualquier consulta.